[블록미디어 이제인 기자] 미국 상업용 부동산에 적색 경보가 켜졌다. 뉴욕 커뮤니티 뱅코프(NYCB)가 직격탄을 맞았고, 다른 은행으로의 전이 위험도 거론되고 있다.
블룸버그는 11일 이번 사태가 어떻게 전개될 것인지, 어떤 대비를 해야할 것인지 분석 기사를 게재했다. 다음은 내용 요약.
# 상업용 부동산 위기
팬데믹이 끝났음에도 상업용 부동산 시장이 위험에 처한 것을 이상하게 생각할 수도 있다. 부동산 시장에 미치는 영향은 시차를 두고 나타난다.
특히 NYCB와 같은 중소형 은행의 경우 상업용 부동산 대출 비중이 28.7%에 달한다. 대형 은행의 6.5% 보다 높다. 대출이 집중화되면서 위험도 커졌다.
NYCB는 배당금을 삭감하고, 부실 대출에 대비한 충당금을 적립하며, 일부 자산을 매각할 준비를 하고 있다. 이는 전 세계 은행들이 직면한 압박을 보여주는 사례다.
상업용 부동산 시장의 불확실성은 다음 두 해 동안 만기가 돌아오는 1조 달러 이상의 상업용 모기지에 대한 우려로 이어지고 있다.
# 위험 전이 가능성
분석가들은 대출금을 상환 받지 못할 은행들이 어떤 상황에 처할지 우려하고 있다. 금리 상승과 대출 이자 비용 상승으로 인해 많은 상업 건물 가치가 하락하면서 우려가 더욱 커지고 있다.
일반 투자자들은 자신들의 포트폴리오에 상업용 부동산에 대한 노출이 크지 않지만, 시장의 광범위한 문제가 일반 소비자들에게까지 영향을 미칠 수 있다.
전문가들은 금융기관 간의 밀접한 연계가 다른 부문으로의 위험 전이 가능성을 시사한다고 지적한다. 무디스는 NYCB의 신용 등급을 ‘정크 본드’ 로 하향 조정했다.
# 예금보험, 이번에도 작동할까?
전문가들은 상업용 부동산 부문의 불안정성이 미국 경제에 타격을 줄 수 있다고 우려한다. 패닉에 빠질 상황은 아니지만 대비가 필요하다.
위험 전이가 일어날 것에 대비해 투자자들은 자신의 은행 예금이 연방예금보험에 가입되어 있는지 확인하는 것이 좋다. 일부에서는 이번 위기가 좋은 투자 기회가 될 수 있다고 말하기도 한다.
전문가들의 의견을 정리했다.
– 마이클 베커(Michael Becker : Toberman Becker Wealth의 파트너)
2008년에도 보았듯이 금융 기관들은 긴밀하게 얽혀 있다. 상업용 부동산 시장에서 추가적인 신용 이벤트가 발생하면 다른 부문으로 파급될 것이다.
최악의 시나리오는 시장에 위험 회피 심리가 퍼지는 것이다. S&P 500이 1년 전보다 20% 이상, 나스닥은 40% 이상 급등한 상황에서 리스크를 줄이려는 욕구가 커질 수 있다.
예정된 지출이 있다면 주식 포트폴리오 내에서 관련된 위험을 줄이는 것이 좋다.
– 다나 메나드(Dana Menard : Twin Cities Wealth Strategies 창립자)
지역 은행, 중소 은행은 대차대조표가 더 작다. 대형 은행만큼 대출이 다양하지 않다. 특정 은행에 대해 어떤 문제가 있다면 투자 포트폴리오뿐만 아니라 이용하는 은행도 다양화해야 한다. 예금은 분산 예치하는 것이 좋다.
– 존 보이드(John Boyd : MDRN Wealth 창립자)
리츠(REITs)는 S&P 500 같은 주요 지수에서 차지하는 비중이 낮다. 리츠가 상업용 부동산에 투자를 하더라도 그 규모는 제한되기 마련이다. 상업용 부동산이 모두 다 같지는 않다. 리츠에 미치는 영향은 제한적일 것이다.
– 조셉 보그한(Joseph Boughan : Parkmount Financial Partners의 재무 계획가)
중소 은행은 상업용 부동산 대출에 대해 깊이 있는 통찰력을 갖기 어렵다. 팬데믹이 손익계산서에 상당한 영향을 미치고 있다. 관련 주식에 개별적으로 투자하는 것은 지뢰밭을 걷는 것 같다.
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